¿QUE ES COMPRAR EN VERDE?

Qué es comprar en verde
Aunque las insolvencias de inmobiliarias no son comunes, pueden ocurrir situaciones ingratas, lo que es delicado cuando se han adelantado recursos a estas últimas. La modalidad de garantía más utilizada por las inmobiliarias es contratar una póliza de seguro. Se estima que la tasa con que se calcula la prima fluctúa entre 0,8 y 1,2% del monto que el comprador adelantó. De este modo, si un comprador adelanta 500 UF a la inmobiliaria, la prima anual podría bordear las 5 UF.
Aspectos relevantes
¿Qué es comprar un bien raíz en verde?
La compra en verde consiste en adquirir una vivienda que se está construyendo o se proyecta construir.
¿Está regulada la compra en verde?
La compra en verde se reguló a través de las ley 20.007, que modificó la ley General de Urbanismo y Construcciones.
¿Qué beneficios comerciales tiene comprar en verde?
Entre los beneficios de comprar en verde se puede encontrar:
* Descuentos entre el 3 y 5 por ciento del valor final.
* Elección de las mejores viviendas en términos de ubicación.
* Elección de vivienda con mayor metraje.
* Posibilidad de redistribución del espacio.
¿Qué debe tener la promesa de compraventa en verde?
La promesa de compraventa debe, además de cumplir con los requisitos generales, tener:
* Una póliza de seguro o boleta bancaria, que garantice la recuperación del dinero pagado o,
* Una cuenta de ahorro o depósito a plazo a favor del vendedor y que se le entrega una vez que la propiedad se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.
¿Puedo perder mis ahorros al comprar en verde?
No. La legislación actual obliga a garantizar la recuperación del dinero pagado por concepto de pie si las inmobiliarias o empresas constructoras no cumplen con los compromisos.
¿Qué pasa si la constructora o inmobiliaria quiebra?
En caso de quiebra de la constructora o inmobiliaria, no se pierde el dinero. El comprador puede cobrar la póliza del seguro o la boleta bancaria contratados por el vendedor.
¿Qué pasa si la constructora o inmobiliaria no cumple con la entrega de la vivienda?
El comprador puede cobrar el seguro de la póliza o hacer efectiva la boleta bancaria, recuperando los dineros entregados a la constructora o inmobiliaria: Sin perjuicio de las acciones civiles que procedan y a que de lugar el respectivo contrato de promesa de compraventa.
¿Qué pasa si desisto de la compra?
En el contrato de promesa de compraventa generalmente se establecen sanciones que pueden significar una parte, el total o un porcentaje del dinero entregado.
¿Cómo me protege la nueva ley?
La Ley 20.007 protege al comprador obligando a las inmobiliarias o empresas constructoras a garantizar la recuperación del dinero pagado si no cumple con el compromiso establecido en la firma del contrato de promesa de compraventa.
¿Quién contrata el seguro?
La póliza de seguro o la boleta bancaria debe ser contratada por la inmobiliaria o empresa constructora que vende el bien raíz.
¿La póliza de seguro me cubre solamente el dinero entregado como pie o también cubre los ahorros?
La póliza cubre aquellos dineros entregados por concepto de pie a la constructora o inmobiliaria.
Los ahorros que se encuentran en una cuenta de ahorro o depósito a plazo no es necesario que sean asegurados, ya que se entregarán una vez firmado el contrato de compraventa.
A modo de ejemplo:
* Tengo una cuenta de ahorro con $ 5.000.000
* Doy un pie de $ 2.000.000
* La póliza del seguro será por los $ 2.000.000
¿Por cuánto es el valor de la póliza de seguro o boleta bancaria?
El monto del valor de la póliza de seguro o boleta bancaria es igual a la cantidad entregada en efectivo a la constructora o inmobiliaria.
¿Se hace contrato de promesa de compraventa cuando se compra en verde?
Sí. La promesa de compraventa debe otorgarse por escrito en instrumento privado o público. Además, se debe incorporar la póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado y que el comprador debe aceptar.
¿Cuándo la constructora o inmobiliaria puede usar el dinero del pie?
El dinero por conceptos de pie debe ser entregado en efectivo y la empresa constructora o inmobiliaria puede hacer uso inmediato de él; debiendo hacer entrega al comprador de una póliza de garantía o boleta bancaria por el mismo monto de los dineros recibidos.
¿La inmobiliaria o empresa constructora tiene un plazo para inscribir el título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces? Sí. El plazo es el que se fijó en el contrato de promesa de compraventa. Si no se fijó un plazo, este será de 1 año desde que se firmó la promesa.
Ojo con las promesas de compraventa
Dentro de los requisitos que establece la ley para el contrato de promesa, señala el de contener un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido. En este sentido, en los contrato de promesa de compraventa de inmuebles que manejan las constructoras o inmobiliarias es habitual que se incluyan cláusulas que indican, a modo general, que el contrato de compraventa definitivo “se celebrará dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que la inmobiliaria comunique al promitente comprador el hecho de haberse otorgado por la Ilustre Municipalidad la autorización de venta…., o que el contrato prometido se celebrará cuando la Municipalidad otorgue el certificado de recepción final….”, etc. lo que puede suceder en 1, 2, o 5 años más si la empresa constructora no solicita dichas autorizaciones o permisos; por lo que en definitiva deja en indefensión a los consumidores y es fuente de abusos.
Otro punto, no menos importante y que es de práctica habitual, es el de las indemnizaciones en caso de incumplimiento; lo normal es que para el caso de incumplimiento del contrato se establezcan sanciones para ambas partes. Pues bien, las empresas muchas veces se aprovechan del desconocimiento que se tiene al respecto y establecen multas o sanciones para el caso de incumplimiento del promitente comprador, pero resulta que en caso de que la empresa no quiera o no pueda cumplir, por hechos que le son imputables, con el contrato no tiene ninguna sanción.
Así es el caso de una consumidora que llegó a Conadecus, solicitando orientación al respecto.
En el mes de diciembre de 2005, realizó la reserva del departamento que le interesaba en las oficinas de la constructora SIRONVALLE; con fecha 18 de enero de 2006, celebró un contrato de promesa de compraventa, en el que no se señalaba multa o sanción alguna, para el caso de incumplimiento de la empresa; además se señalaba que la firma de la escritura de compraventa, debería celebrarse a más tardar dentro del plazo de 60 días hábiles a contar de la fecha del archivo en el conservador de bienes raíces correspondiente del plano de ley de copropiedad inmobiliaria, autorizado por la Ilustre Municipalidad de Quinta Normal.
Es del caso, que verbalmente le habían dicho que la firma sería en el mes de diciembre de 2006, dado a los plazos que ellos manejaban; hecho que nunca sucedió. Al preguntar que es lo que pasaba y, sin que nadie fuera capaz de dar una explicación la señora Raquel, concurrió a oficinas del Sernac, con fecha 30 de enero de 2007, a consultar y tratar de que se le solucionara su problema, ante lo cual con fecha 31 de enero de 2007, la empresa le envía un comunicado señalándoles la decisión de la empresa de no venderles el departamento y de que retiraran la suma entregada por concepto de reserva; es decir arbitrariamente toman la decisión de no venderles, saben que ni siquiera hay involucradas multas en su contra y que además lo más probable que esta señora, debido a lo largo y costoso que sería iniciar un juicio en su contra, no hará nada y tendrá que buscar un nuevo departamento que comprar.
En este caso en particular no había mucho dinero involucrado pero sí una larga espera, realización de trámites ante bancos con el objeto de obtener los créditos correspondientes y sobre todo la ilusión de una familia entera que esperó por mas de un año poder comprar un departamento. Ahora, dado el interés que tiene doña Raquel y su familia, en adquirir el departamento, y el incumplimiento de la empresa, van a hacer incurrir a esta familia en otro gasto adicional que es la contratación de abogados para proceder a entablar acciones legales; es más la empresa se da el lujo, ante la llamada para solicitar su cooperación y la solución de este problema, de decir que no les importa que los demanden.