Por Nolberto Salinas
En el último tiempo se ha extendido en Chile una práctica que aparenta legalidad, pero que en realidad constituye un fraude: la utilización de Sociedades por Acciones (SpA) para vender supuestos “derechos” o “acciones” equivalentes a terrenos pequeños en zonas rurales.
La ley es clara: en sectores rurales no se pueden subdividir predios por debajo de la superficie mínima exigida. En la Región Metropolitana, por ejemplo, la normativa establece que la subdivisión predial mínima es de 4 hectáreas. Esto significa que en comunas rurales como Lampa, Melipilla, Talagante, Buin o Paine, no se pueden crear loteos ni vender terrenos para vivienda si estos son inferiores a esa superficie. Sin embargo, a través de estas SpA se comercializan “acciones” que representan lotes de 300 o 400 metros cuadrados, ofreciendo algo que jamás podrá inscribirse como propiedad independiente en el Conservador de Bienes Raíces.
Este mecanismo no solo es jurídicamente inviable, sino que además configura un delito de administración desleal. Quien constituye una sociedad con este propósito actúa con pleno conocimiento de que la subdivisión predial lo prohíbe. No se trata de un vacío legal ni de un descuido: es una acción deliberada para engañar a familias que sueñan con adquirir un terreno propio.
El efecto es siempre el mismo: compradores atrapados en un negocio sin salida, con un patrimonio que no puede convertirse en dominio real ni regularizarse por ninguna vía legal. Ninguna norma futura podrá transformar en válido lo que nació como un fraude.
Orientación final: si a usted le ofrecen participar en una SpA que entrega “acciones” a cambio de pequeños lotes en zonas rurales, desconfíe. Ese negocio no podrá inscribirse ni regularizarse jamás, y lo más probable es que termine perdiendo su inversión. Aquí no hay oportunidad legal, sino un claro engaño que la ley sanciona como fraude y administración desleal.
Recomendación práctica: antes de embarcarse en la compra de un terreno, acérquese siempre a la Dirección de Obras Municipales de la comuna respectiva. Allí podrá verificar si el predio está debidamente subdividido, autorizado y si cumple con las normas urbanísticas vigentes. Esa consulta previa puede evitarle perder sus ahorros en un negocio sin salida.
